Calculadora de Apalancamiento Negativo

Apalancamiento negativo (negative gearing) es el nombre australiano de una propiedad de alquiler que cuesta más mantener de lo que rinde, de modo que el dueño tiene una pérdida antes de impuestos. En EE. UU. se habla simplemente de una pérdida de alquiler, y la ley la trata de forma muy distinta que en Australia: la pérdida es pasiva, y muchos propietarios solo pueden restar una parte de ella, o nada, de su salario. Esta calculadora obtiene la pérdida fiscal del alquiler, cuánto puede deducir este año según las reglas federales de actividades pasivas y cuánto le cuesta la propiedad después de impuestos.

La calculadora resta de la renta los costos en efectivo que introduzca (intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguro, mantenimiento y administración) y luego la depreciación: el precio de compra menos la parte del terreno, repartido en línea recta durante 27.5 años, el período de recuperación de los edificios residenciales de alquiler. Si el resultado es una pérdida, las reglas de actividades pasivas de la Sección 469 del Código de Rentas Internas deciden cuánto compensa sus otros ingresos. Si participa activamente, aprobando inquilinos, fijando la renta y aprobando reparaciones, puede deducir hasta $25,000 al año, pero esa asignación baja $1 por cada $2 de ingreso bruto ajustado modificado por encima de $100,000 y desaparece en $150,000. Un profesional de bienes raíces que califica (más de 750 horas al año y más de la mitad de su tiempo de trabajo en bienes raíces, con participación material) deduce toda la pérdida; un inversionista sin participación activa no deduce nada. Lo que no es deducible queda suspendido y se traslada a años futuros. La parte deducible por su tasa marginal es el impuesto ahorrado, que la calculadora suma al flujo de caja de la propiedad para mostrar lo que le cuesta después de impuestos.

Una pérdida suspendida no se desperdicia: compensa ganancias futuras del alquiler y otros ingresos pasivos, y lo que quede se vuelve deducible el año en que vende la propiedad en una venta totalmente gravable. La otra cara es que la depreciación que deduce tributa hasta un 25% al vender, así que parte del ahorro anual es un aplazamiento. Vea una propiedad que pierde dinero como una apuesta a que su precio suba, no como una estrategia fiscal; sea prudente con la renta y generoso con los gastos, y confirme sus cifras en el Formulario 8582 del IRS o con un profesional de impuestos.