Calculadora del impuesto por venta de vivienda: exclusión de $250K/$500K

Al vender su vivienda principal puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta, si fue dueño y vivió allí al menos dos de los cinco años anteriores a la venta y no usó la exclusión en los últimos dos años (IRC §121). La ganancia es el precio menos los gastos de venta, menos lo que pagó, sus gastos de cierre de compra y sus mejoras. Solo tributa la ganancia que supera el límite, a las tasas de largo plazo del 0%, 15% o 20% si fue dueño más de un año.

Si se muda antes de dos años por un nuevo trabajo al menos 50 millas más lejos, por salud o por un imprevisto como un divorcio o la pérdida del empleo, obtiene una exclusión parcial: el límite se multiplica por los meses que fue dueño y vivió allí sobre 24. Los matrimonios obtienen $500,000 solo si ambos cónyuges vivieron en la vivienda dos años; un cónyuge sobreviviente conserva el límite de $500,000 si vende dentro de los dos años posteriores al fallecimiento.

Dos partes de la ganancia siempre tributan. La depreciación tomada después del 6 de mayo de 1997 por una oficina en casa o por alquiler tributa hasta el 25%. Y si la vivienda estuvo alquilada o desocupada después de 2008 antes de mudarse, esa parte de la ganancia tributa y no consume la exclusión; el tiempo después de mudarse no cuenta en su contra. La ganancia excluida no paga el impuesto del 3.8% sobre ingresos netos de inversión, pero la parte gravable sí.